Bail de location 2026 : guide complet, types et modèle conforme

Le bail de location est l'acte fondateur de la relation entre un bailleur et son locataire : il fixe pour toute la durée de l'occupation les droits, obligations, loyer, charges et conditions de résiliation. La loi du 6 juillet 1989, la Loi Alur du 24 mars 2014 et le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 imposent un modèle type, 16 mentions obligatoires et des annexes qui dépendent du logement. Ce guide compare les 6 grands régimes (vide, meublé, étudiant, mobilité, colocation, commercial), détaille la durée, la résiliation, l'IRL et la création d'un bail conforme en 10 minutes.

10 min pour générer un bail conforme
16 mentions obligatoires pré-remplies (décret 2015-587 modifié par le décret 2026-596)
Annexes listées selon votre logement, DPE et diagnostics
0 € 5 biens inclus, sans carte bancaire
7,4 M de baux de location actifs en France INSEE 2024
16 mentions obligatoires (article 3), reprises par le contrat type Loi du 6 juillet 1989, art. 3
3 annexes toujours jointes (DPE, notice d'information, état des lieux), les autres selon le logement Loi du 6 juillet 1989, art. 3
0 € pour générer votre bail Loi Alur sur FairePlace Plan Gratuit

Qu'est-ce qu'un bail de location ?

Un bail de location (ou contrat de location) est un acte écrit par lequel un bailleur met un logement à la disposition d'un locataire en contrepartie d'un loyer. Pour les logements constituant la résidence principale du locataire, il est encadré par la loi du 6 juillet 1989 et par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui fixe un modèle type obligatoire.

Le bail n'est pas un simple reçu : il fixe les droits et obligations des deux parties pendant toute la durée de la location, encadre la révision annuelle du loyer (Indice de Référence des Loyers publié par l'INSEE), détaille les charges récupérables, et constitue la preuve principale en cas de litige. Un bail incomplet ou non conforme peut être jugé partiellement nul, au désavantage du bailleur.

Choisir le bon bail : le hub des 6 régimes

Le Code civil et la loi de 1989 distinguent plusieurs régimes principaux. Chacun a ses règles propres : durée, dépôt de garantie, préavis, mobilier, fiscalité du bailleur. Voici la cartographie complète, avec un lien vers le guide dédié à chaque régime.

Bail vide (nu)

Le régime par défaut pour la résidence principale en logement non meublé. Renouvellement tacite à l'échéance.

Durée
3 ans (personne physique, SCI familiale) · 6 ans (société, SCI non familiale)
Dépôt
1 mois de loyer hors charges
Préavis
3 mois locataire (1 mois en zone tendue) · 6 mois bailleur
Public
Locataire en résidence principale, longue durée
Guide complet : Bail vide (nu) →

Bail meublé

11 catégories de mobilier obligatoires (décret 2015-981), fiscalité BIC (LMNP).

Durée
1 an renouvelable (9 mois étudiant non renouvelable)
Dépôt
2 mois de loyer hors charges
Préavis
1 mois locataire · 3 mois bailleur
Public
Jeune actif, expatrié, mutation, location saisonnière longue
Guide complet : Bail meublé →

Bail étudiant

Variante du bail meublé alignée sur l'année universitaire. Justificatif de scolarité à fournir.

Durée
9 mois non renouvelable
Dépôt
2 mois (logement meublé)
Préavis
1 mois côté locataire, pas de tacite reconduction
Public
Étudiant en formation sur l'année universitaire
Guide complet : Bail étudiant →

Bail mobilité

Créé par la loi ELAN (2018) pour les locataires en transition. Pas de dépôt de garantie possible.

Durée
1 à 10 mois non renouvelable
Dépôt
Interdit (garantie Visale possible)
Préavis
1 mois côté locataire uniquement
Public
Mobilité professionnelle, stage, formation, mission
Guide complet : Bail mobilité →

Bail colocation

Bail unique avec clause de solidarité ou baux individuels. Solidarité Loi Alur limitée à 6 mois après congé.

Durée
Selon support : vide (3 ans), meublé (1 an), étudiant (9 mois)
Dépôt
1 ou 2 mois selon le type de logement
Préavis
Selon support : 3 mois (vide) ou 1 mois (meublé)
Public
Plusieurs locataires non-couple, étudiants, jeunes actifs
Guide complet : Bail colocation →

Bail commercial (3-6-9)

Régi par le Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants), pas par la loi du 6 juillet 1989.

Durée
9 ans (résiliation locataire à chaque triennale)
Dépôt
Libre (souvent 3 mois HT)
Préavis
6 mois (par acte de commissaire de justice)
Public
Locaux d'activité commerciale, artisanale ou industrielle
Guide complet : Bail commercial (3-6-9) →

Comment choisir. Logement non meublé en résidence principale longue durée : bail vide. Logement équipé du mobilier obligatoire (11 catégories décret 2015-981) : bail meublé. Étudiant sur l'année universitaire : bail étudiant 9 mois. Mission temporaire 1 à 10 mois : bail mobilité. Plusieurs locataires non-couple : bail colocation. Locaux d'activité : bail commercial 3-6-9 (Code de commerce).

Les 16 mentions obligatoires du bail Loi Alur

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 liste les mentions sans lesquelles le bail peut être contesté, reprises dans le contrat type du décret n° 2015-587. Plusieurs ne s'imposent que dans un cas précis. Le générateur FairePlace les porte toutes et les remplit à partir de vos réponses.

  • Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social
  • Le nom ou la dénomination et l'adresse du mandataire, si le logement est géré par un tiers
  • Le nom du ou des locataires
  • La date de prise d'effet et la durée du bail
  • L'identifiant fiscal du logement (sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte)
  • La localisation du logement et la destination de l'immeuble (habitation seule ou usage mixte)
  • La désignation du logement (type d'habitat, régime de l'immeuble, nombre de pièces) et de ses équipements, privatifs et communs
  • La nature et le montant des travaux effectués depuis le dernier bail
  • La classe énergétique du DPE (sauf en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte)
  • La surface habitable
  • Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision
  • Le loyer du précédent locataire, s'il a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature
  • Les modalités de règlement des charges
  • Le montant du dépôt de garantie, s'il est prévu
  • Le montant estimé des dépenses d'énergie, avec l'année de référence des prix
  • Le partage des honoraires d'agence et leurs plafonds, si un professionnel intervient

Annexes obligatoires du bail

En plus des mentions, des annexes doivent être jointes au bail à sa signature : trois toujours, les autres selon le logement. Une annexe manquante n'entraîne pas une amende automatique : le risque civil principal est la nullité partielle du bail, la réduction du loyer ou des dommages-intérêts. Des sanctions financières spécifiques s'appliquent en cas de manquement professionnel (DPE volontairement erroné, mention DPE absente d'une annonce immobilière par un professionnel : jusqu'à 3 000 € pour une personne physique, 15 000 € pour une personne morale).

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • Notice d'information sur les droits et obligations des parties
  • État des lieux d'entrée (à annexer au bail ou établi en parallèle)
  • État des risques et pollutions (ERP), en zone concernée
  • Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) pour les logements antérieurs à 1949
  • États de l'installation d'électricité et de gaz, pour les installations de plus de 15 ans
  • Inventaire du mobilier, en location meublée

Durée du bail et renouvellement

La durée du bail dépend du type choisi : 3 ans en vide (6 ans pour une société ou une SCI non familiale), 1 an en meublé, 9 mois étudiant, 1 à 10 mois en mobilité. À l'échéance, le bail vide se renouvelle tacitement pour la même durée, sauf congé donné par le bailleur ou le locataire. Le bail meublé se renouvelle pour 1 an. Les baux étudiant et mobilité ne se renouvellent pas automatiquement : ils prennent fin à leur terme.

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et pour l'un des trois motifs prévus par la loi : vente du logement, reprise pour l'habiter (soi ou un proche au sens de l'article 15-I), ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de jouissance, défaut d'assurance). Le préavis du bailleur est de 6 mois en vide, 3 mois en meublé.

Résiliation du bail : préavis et congé

Le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans justification, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge. Le préavis est de :

  • 3 mois pour un bail vide (1 mois en zone tendue)
  • 1 mois pour un bail meublé, étudiant ou mobilité
  • 1 mois en cas de perte d'emploi, mutation, état de santé ou attribution d'un logement social (quel que soit le type de bail)
  • 1 mois en cas de violences au sein du couple ou sur un enfant qui réside avec le locataire (article 15-I de la loi du 6 juillet 1989)

Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail et uniquement pour l'un des trois motifs légaux. Un congé pour vente doit être accompagné d'une offre de vente (droit de préemption du locataire). Un congé pour reprise doit désigner précisément le bénéficiaire (lien de parenté ou alliance défini par la loi). Un motif légitime et sérieux doit être prouvé.

Loyer, charges et révision annuelle (IRL)

Le loyer initial est fixé librement par le bailleur, sauf en zone d'encadrement des loyers où un plafond préfectoral s'impose (9 territoires en 2026 : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble). La révision annuelle est limitée à l'évolution de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE, et seulement si une clause de révision est prévue au bail avec un trimestre IRL de référence (loi 89-462 article 17-1).

Les charges locatives peuvent être réclamées soit en provisions mensuelles avec régularisation annuelle (charges réelles, justificatifs à fournir au locataire), soit en forfait (uniquement en bail meublé, sans régularisation). La liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.

Pour calculer la révision IRL ou simuler le loyer plafond en zone tendue, FairePlace propose deux outils gratuits : simulateur IRL et vérification d'encadrement.

Comment créer un bail de location en 10 minutes

FairePlace permet de générer un bail conforme à la Loi Alur en 10 minutes, signé électroniquement avec une signature avancée eIDAS, admissible et recevable devant les juridictions françaises (la fiabilité du procédé est appréciée souverainement par le juge ; la présomption de fiabilité reste réservée au niveau QES).

  1. Choisissez le type de bail adapté

    Vide (3 ans), meublé (1 an), étudiant (9 mois), mobilité (1 à 10 mois) ou colocation. FairePlace applique automatiquement les règles propres à chaque type : durée, dépôt, préavis, mobilier.

  2. Renseignez le bien et les parties

    Identité du bailleur (et mandataire éventuel), du locataire et des colocataires, adresse complète, surface loi Boutin, pièces, équipements, DPE. Le générateur pré-remplit le modèle type du décret 2015-587.

  3. Vérifiez la conformité automatique

    Mentions obligatoires pré-remplies, annexes listées, contrôle de l'encadrement des loyers (9 territoires), du DPE, du trimestre IRL de référence et du dépôt de garantie selon le type de bail. Cautionnement post-ELAN 2018 (pas de mention manuscrite imposée pour les baux conclus depuis le 25 novembre 2018).

  4. Signez électroniquement

    Signature avancée (AES) au format PAdES-B-LTA, certifiée Certinomis (prestataire qualifié ANSSI). Chaque partie reçoit un lien unique, s'authentifie par OTP (SMS ou email) et signe à distance.

  5. Téléchargez le PDF et le dossier de preuve

    PDF horodaté, chiffré, accompagné d'un dossier de preuve (log, IP, hash, certificat). Archivé, chiffré et horodaté, accessible à tout moment.

Bail location : ce qu'il faut retenir. Le régime se choisit selon le logement (meublé ou vide), la durée (longue, étudiante, mobilité) et le nombre de locataires (colocation). La loi de 1989 impose 16 mentions et des annexes selon le logement, reprises par le contrat type du décret 2015-587 ; elle fixe aussi la durée et la révision IRL. La signature avancée eIDAS rend le bail admissible et recevable devant les juridictions françaises, sans envoi postal.

Aperçu du bail de location FairePlace

Voici un aperçu du modèle généré par FairePlace, conforme au décret n° 2015-587. Le PDF est interactif (signature électronique en ligne) et auto-rempli par le générateur.

Aperçu du bail de location FairePlace : page de garde, sommaire, désignation des parties

Bail type Loi Alur, 17 pages

Document conforme Loi Alur incluant les 16 mentions obligatoires, la liste des annexes (DPE, ERP, CREP, électricité, gaz) et l'état des lieux d'entrée. Mis à jour à la date de génération.

Télécharger l'exemple PDF Générer mon bail personnalisé

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FairePlace est un logiciel de gestion locative, édité par Thinkylab et hébergé chez Scaleway (Paris). Générateur Loi Alur, signature avancée eIDAS, quittances, encadrement des loyers, archivage probant : tout est inclus et à jour.

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Questions fréquentes sur le bail de location

Quels sont les types de baux de location en France ?

Six grands régimes coexistent. Pour la résidence principale : bail vide (3 ans, dépôt 1 mois, préavis 3 mois), bail meublé (1 an, dépôt 2 mois, préavis 1 mois), bail étudiant (9 mois non renouvelable), bail mobilité (1 à 10 mois, dépôt interdit) et bail colocation (unique avec clause de solidarité ou individuels). Le bail commercial 3-6-9 relève du Code de commerce et concerne les locaux d'activité, pas l'habitation.

Quelle est la durée minimum d'un bail de location ?

Un bail vide conclu par une personne physique ou une SCI familiale dure au moins 3 ans, renouvelable par tacite reconduction. Pour une société ou une SCI non familiale, la durée passe à 6 ans (article 10 de la loi du 6 juillet 1989). Un bailleur personne physique ou une SCI familiale peut descendre à un an au moins si un événement précis justifie la reprise, motif écrit au contrat (article 11). Le bail meublé est de 1 an renouvelable (9 mois pour un étudiant, non renouvelable). Le bail mobilité va de 1 à 10 mois sans renouvellement.

Quelles sont les mentions obligatoires d'un bail de location ?

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose 16 mentions, reprises par le contrat type du décret n° 2015-587 : identité des parties et du mandataire, date d'effet et durée, identifiant fiscal, localisation et désignation du logement, surface habitable (loi Boutin), classe DPE, travaux depuis le dernier bail, loyer et révision, loyer du précédent locataire, charges, dépôt de garantie, dépenses d'énergie estimées et honoraires. Plusieurs ne s'imposent que dans un cas précis. Omettre une mention peut entraîner la nullité partielle du bail et une réduction du loyer.

Quelles annexes joindre au bail de location ?

Trois annexes sont toujours obligatoires : la notice d'information, le DPE et l'état des lieux d'entrée. Selon le logement s'ajoutent l'ERP (état des risques) et le CREP plomb (logement antérieur à 1949). Le diagnostic amiante n'est pas annexé, il est tenu à la disposition du locataire. Les diagnostics électricité et gaz s'ajoutent depuis le 1er juillet 2017 pour les installations de plus de 15 ans (article 3-3 de la loi de 1989). En meublé, l'inventaire du mobilier complète l'ensemble.

Peut-on signer un bail de location en ligne ?

Oui. L'article 1366 du Code civil reconnaît à l'écrit électronique la même valeur probante qu'à l'écrit papier, sous condition d'identification du signataire et d'intégrité du document. FairePlace utilise une signature avancée (AES) au sens du règlement eIDAS UE 910/2014, au format PAdES-B-LTA, avec certificats Certinomis (prestataire qualifié ANSSI). Le bail signé est admissible et recevable devant les juridictions françaises.

Quelle est la différence entre un bail vide et un bail meublé ?

Le bail meublé impose un mobilier minimum fixé par le décret 2015-981 (lit, table, chaises, plaque de cuisson, vaisselle, etc., 11 catégories). La durée est de 1 an au lieu de 3. Le dépôt de garantie passe à 2 mois (1 mois en vide), le préavis locataire à 1 mois (3 mois en vide), le préavis bailleur à 3 mois (6 mois en vide). L'imposition des loyers relève du BIC (LMNP) et non des revenus fonciers.

Comment résilier un bail de location ?

Le locataire peut résilier à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre décharge. Le préavis est de 3 mois en bail vide (1 mois en zone tendue ou cas particulier : mutation, perte d'emploi, état de santé, attribution d'un logement social), 1 mois en meublé. Le bailleur ne peut résilier qu'à l'échéance du bail, pour vente, reprise pour habiter (soi ou proche) ou motif légitime et sérieux.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers s'applique dans 9 territoires en 2026 (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque, Plaine Commune, Est Ensemble). Le loyer demandé ne peut dépasser le loyer de référence majoré (+20 % du loyer de référence), fixé chaque année par arrêté préfectoral. Un dépassement non justifié expose le bailleur à 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) d'amende administrative et au remboursement des trop-perçus.

Le bail doit-il être accompagné d'un état des lieux ?

Oui. Un état des lieux d'entrée est obligatoire (et un état des lieux de sortie le sera). Il doit être contradictoire (signé par les deux parties) et exhaustif : état des murs, sols, équipements, relevés de compteurs. Sans état des lieux d'entrée, le logement est présumé avoir été remis en bon état (article 1731 du Code civil), ce qui prive le bailleur de la possibilité de retenir des sommes sur le dépôt de garantie pour des dégradations.

Comment créer un bail de location conforme en ligne ?

Avec FairePlace, vous générez un bail conforme à la Loi Alur en 10 minutes. Choisissez le type (vide, meublé, étudiant, mobilité, colocation), renseignez le logement et les parties, configurez loyer, charges et dépôt, puis signez électroniquement avec une signature avancée eIDAS (AES, format PAdES-B-LTA). Le plan Gratuit permet jusqu'à 5 biens avec PDF illimité ; la signature à l'unité est à 4,90 € TTC, ou incluse dès le plan Starter à 14,90 €/mois TTC.

FairePlace est-il vraiment gratuit ?

Oui. Le plan Gratuit permet de générer et conserver des baux Loi Alur PDF sans limite, jusqu'à 5 biens, sans carte bancaire. La signature électronique est à l'unité (4,90 € TTC) sur ce plan, ou incluse dans les forfaits mensuels dès 14,90 €/mois TTC (Starter, 5 signatures incluses). Tous les prix sont indiqués TTC.

Sources officielles

Cet article s'appuie sur les textes de loi en vigueur et sur les ressources officielles publiques. Pour aller plus loin :

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